Giá nhà trên trời, dân dưới đất

Nhân cuộc họp Chính phủ về thị trường bất động sản mới đây do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì – đây là việc hết sức nhân văn. Nhưng điều lạ là nhiều năm nay số dự án thì ít, giá nhà lại cứ ngày càng leo thang.

Hôm qua, Thủ tướng đăng đàn bức xúc, nói thẳng: “Giá nhà như trên giời”. Ông nói mà người nghe cảm giác rưng rưng vì xót xa cho dân nghèo.

Ba nút thắt: Giá đất – Vốn – Cơ chế

Tình hình hiện giờ rất khó làm nhà ở cho người thu nhập thấp vì đã kẹt ở ba nút thắt: giá đất – vốn – cơ chế. Trong khi đó, quỹ đất ở Hà Nội và TP.HCM không hề thiếu. Khu vực giữa vành đai 3.5 và 4 rộng mênh mông cả chục vạn ha, tha hồ mà làm.

Cần quỹ đất sạch cho NOXH

Nhà nước cần dành quỹ đất riêng cho NOXH: cắt đất sạch, quy hoạch hạ tầng đầy đủ rồi mới đấu thầu chọn chủ đầu tư. Nếu cứ để doanh nghiệp tự xoay đất thương mại rồi gắn nghĩa vụ 20% NOXH thì đa phần họ sẽ lách, hoặc làm cho có, hoặc đẩy giá lên bằng phí khác.

Thuế phí – thủ phạm đẩy giá nhà

Nên miễn thuế đất, VAT, tiền sử dụng đất. Chính mấy thứ này là thủ phạm đẩy giá nhà lên chót vót. Với nhà thương mại thì mặc kệ, 300 triệu/m² người giàu vẫn mua. Nhưng với NOXH, đất xây dựng nên miễn phí hết.

Hiện chi phí xây dựng đã rất cao. Để làm cao tầng, nhiều hầm, chi phí xây thô cỡ 10–15 triệu/m². Nếu còn phải gánh thêm thuế phí, thì nhà không thể nào rẻ được.

Vốn vay ưu đãi và thủ tục

Cần hỗ trợ vốn vay ưu đãi 5–7%/năm cho cả chủ đầu tư lẫn người mua. Việc này thực ra dễ ợt, vì ngân hàng dư tiền. Nhưng thủ tục phải thật nhanh gọn. Lãi suất thấp mà giấy tờ loằng ngoằng thì bố thằng nào dám làm.

Chuẩn NOXH: vừa đủ, không tạm bợ

Không nên ép NOXH phải “đạt chuẩn thương mại”, nhưng cũng không thể tạm bợ. Chuẩn như mấy khu ông Thản xây dựng là quá ổn.

Diện tích 40–50m²/căn là hợp lý. Giá đưa về 12–18 triệu/m², tức căn 50m² khoảng 600–900 triệu. Khi đó người lao động mới có cơ hội mua hoặc thuê.

Ngoài ra, nên cho phép mô hình thuê dài hạn giá rẻ, không bắt buộc người nghèo phải vay mua. Hoặc áp dụng hợp đồng thuê – mua 5–10 năm, trả góp dần, sau thời gian đó mới được cấp sổ.

Doanh nghiệp đều… ngán

Rất ít doanh nghiệp mặn mà làm NOXH vì chính sách đang quá “củ chuối”. Theo luật, lợi nhuận tối đa chỉ 10%, trong khi phải gánh đủ loại rủi ro.

Chủ đầu tư từ nhỏ đến lớn đều… ngán. Luật bắt buộc các dự án thương mại trên 10 ha phải dành 20% đất làm NOXH. Nhưng thực tế, doanh nghiệp hoặc xin đổi sang nộp tiền, hoặc né tránh, hoặc đưa NOXH ra khu xa tít cho tiện, đỡ mệt.

Vốn vay ưu đãi thì gần như không có. Không vay được ưu đãi, đi vay thương mại thì lỗ chổng vó. Ai dám nhảy vào?

Xây NOXH mà diện tích to, 70m², thì giá đội lên tiền tỷ, dân nghèo không kham nổi. Xưa từng có lúc thị trường trầm lắng, NOXH vài triệu/m² mà còn ế. Nên phải sửa luật, cho phép xây nhỏ, 40–50m²/căn mới hợp lý.

Năng lực không thiếu, chỉ thiếu cơ chế

Thực ra, xây dựng NOXH số lượng lớn không hề khó. Các tập đoàn xây dựng Việt Nam như Vin, Sun, Mik, Masterise, FLC… đều đẳng cấp, chẳng kém ai. Nếu tập trung làm, một năm hoàn toàn có thể có cả triệu căn.

Người giàu thì chẳng mấy ai ở căn 40–50m² không có chỗ đỗ xe, nên NOXH cũng không ảnh hưởng đến thị trường thương mại cao cấp.

Quan trọng nhất vẫn là lãnh đạo cấp cao nhất phải thực sự quan tâm, tác động để thay đổi cơ chế. Chỉ khi đó, giấc mơ căn hộ giá 600–900 triệu mới thành hiện thực cho người lao động.